Des ventes réelles, pas des annonces
Le socle d’une estimation honnête, ce sont les transactions réellement enregistrées : la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée en open data par la DGFiP sous Licence Ouverte 2.0. Chaque ligne est un acte de vente signé, pas une intention.
La différence est décisive. Un prix d’annonce est déclaratif et négociable ; un prix acté est ce qu’un acheteur a effectivement payé. Estimer sur des annonces, c’est estimer sur des souhaits ; estimer sur DVF, c’est estimer sur des faits.
La médiane de votre section cadastrale
À Saint-Maur-des-Fossés, la médiane communale tourne autour de 5 926 €/m² (4 422 ventes, 2022–2026) — mais c’est un ordre de grandeur bien trop large pour un bien précis : d’une rue à l’autre, l’écart peut dépasser celui entre deux quartiers.
C’est pourquoi le bon niveau d’analyse est la section cadastrale — l’échelle de quelques rues — et non la commune entière. On y calcule une médiane (le prix qui partage les ventes en deux moitiés) plutôt qu’une moyenne : une seule vente hors norme ne la déforme pas.
La fourchette : prudent, marché, ambitieux
On applique la médiane €/m² de la section à la surface du bien, puis on ajuste selon l’état, le DPE, le terrain et l’exposition. Le résultat n’est jamais un chiffre unique : c’est une fourchette.
Trois bornes la structurent : un prix prudent (vente rapide, marché mou), un prix de marché (le plus probable) et un prix ambitieux (bien recherché, acheteur pressé). L’écart entre les bornes dit l’incertitude honnêtement, au lieu de la masquer derrière une fausse précision.
Ce qu’un calcul ne peut pas savoir
Un modèle ne franchit pas la porte. Il ignore l’état réel de l’intérieur, l’étage exact, le vis-à-vis, la luminosité, la qualité des parties communes, le DPE réel ou le coût des travaux à prévoir. Autant de facteurs qui déplacent une valeur de plusieurs points.
Une estimation en ligne est donc un point de départ, pas un point final : elle ne constitue pas un avis de valeur au sens de la loi Hoguet. Seule une visite, puis le cas échéant une expertise, fixe une valeur ferme.